司法書士フィオルーナ法務事務所


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債務整理と持家の関係


生活の基盤である家が債務整理をするとどうなるかは、家を所有している方にとっては最大の関心事です。残せるのか、残せないのか、残す場合はどうするか、分かりやすく解説いたします。

任意整理でローン返済中の家はどうなる?

任意整理では、整理する対象を選ぶことができます。住宅ローンを整理対象から除外して他の債権を債務整理し、返済が軽くなった分を住宅ローンに回して返済を続けていけば、家は保持し続けることが出来ます。



ただし、慎重な検討が必要です。任意整理は利息をカットする手続なので、個人再生と比較して減額幅が大きくありません。余裕のない厳しい計画で任意整理をすれば、いずれ破綻する可能性が高いです。

あとあと、個人再生や自己破産をすることになれば、任意整理の費用が無駄になってしまいます。そうなるおそれがある場合は、ローン返済中の家を保持しながら他の借金を大幅にカットできる個人再生での債務整理の検討が必要です。

住宅ローンも任意整理の対象とすることができますが、通常、住宅ローン会社が任意整理に応じることはありません。

住宅ローンは家を担保にしています(家に抵当権を設定している)。返済できないと、抵当権を実行し家を競売にかけ、そこから貸付金を回収することになるので、結果、家を失ってしまいます。

住宅ローンの返済が厳しくなった場合、ローン債権者にリスケ(一時返済猶予、一時利子のみ返済、返済期間の延長等の返済スケジュールの見直し)をお願いすることもご検討下さい。

個人再生で家がとられる?

個人再生手続では整理対象を選択できません。全ての借金、ローンが対象になります。

住宅ローンも整理対象になりますが、ローン会社は担保として家に抵当権を設定しています。

個人再生手続に入ると、債権者は勝手に自分の債権を回収できませんが、抵当権は「別除権」として個人再生とは関係なく抵当権を実行、競売により資金を回収することが認められています。

よって、個人再生をするとローン返済中の家は競売にかけられるので(または任意売却も可)、家を失うことになります。

しかし、条件が合えば


借金を整理して新たな生活を始めるにあたって家は大切な基盤です。個人再生では、家を保持したまま債務整理できる方法(住宅資金特別条項)が用意されています。

住宅資金特別条項とは

裁判所の許可を受けて、住宅ローン以外の債務を個人再生により債務整理し、軽減された分を住宅ローンの返済に回して返済すことで家を保持していく方法です。住宅ローンは軽減されませんので、従来通りに返済していきます。

個人再生は全債権を対象にしなければいけませんが、住宅ローンだけを除外する特別条項です。

個人再生手続では、裁判所の関与により大きく借金額を減らすことができます。基本的には、100万円~500万円未満は100万円に、500万円~1,500万円未満は5分の1に減額されます。

住宅ローンに回せる額を多く確保できるので、整理後の債務を返済をしながら住宅ローンも完済できます。

適用条件

1.本人所有の家で居住用のための資金であること。

居住用のための資金とは、住宅購入資金、建設資金、それら資金の借換え、リフォーム資金が含まれます。

住宅ローンを借換えした場合も適用されます。ただし、買換えや住替えローンで、従前のローン残高に加算して新たなローンを組んでいる場合は、適用されないおそれがあります。

「住宅」とありますが、土地や住宅の用に供された私道持分、駐車場にも適用されます。

居住用であることが条件なので、本人所有でも他人に賃貸していれば適用外です(定期借家契約であれば適用される可能性あり)。また、生活としての居住が必要で、別荘や投資用物件は認められません。ただし、本人が単身赴任で住んでいなくても、家族が住んでいれば適用される場合があります。

居住用としての本人名義の家が2っ以上ある場合、本拠地として居住している家のみが対象となります。

店舗共用住宅の場合、建物の総床面積の2分の1以上が居住用スペースであれば適用されます。

二世帯住宅の場合、建物の総床面積の2分の1以上が本人世帯の居住用スペースであれば適用されます。

共有名義になっている場合は、その内容により扱いが異なります。
連帯債務型や連帯保証人型は、家に1っの抵当権が設定されるので適用されます。
ペアローン型は、夫、妻それぞれの抵当権が家に設定されており、夫のみが個人再生の申立をした場合、妻の抵当権が家に設定されている申立人の住宅ローン以外債権として扱われ適用されないおそれがあります。夫と妻が共に個人再生手続をすれば問題ありません。


2.家に住宅ローンを担保する銀行または保証会社の抵当権のみが設定されている。

住宅資金以外の貸金を担保する(根)抵当権(例えば、事業資金借入のための根抵当権、不動産担保ローン等)が設定されていたら適用できません。

他に不動産があり、その不動産に住宅ローンの共同抵当権が設定されている場合、住宅ローン以外の(根)抵当権が後順位に設定されていたら適用できません。

2っ以上の抵当権が設定されていても、当該家の住宅ローンの担保であれば適用されます。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納している場合は注意が必要です。管理費等には先取特権といって、個人再生の過程でも優先的に取立てできる権利が認められています。つまり、住宅ローン債権以外の担保があることになるので、そのままでは適用外となります。偏頗弁済にならないように弁済して滞納を解消する等の処置が必要です。


3.保証会社による代位弁済後6ヶ月を経過していない。

ローンの返済を3ヶ月程度滞納すると、保証会社は銀行からの請求により債務者に代わってローン全額を一括で返済します。これを代位弁済と言います。これにより債権者は銀行から保証会社に替わり、保証会社に返済していくことになります。

住宅資金特別条項を使いたい場合、代位弁済から6ヶ月以内に申立をしなくてはいけません。
これは、通常、住宅ローン債権が第三者により弁済されたら住宅資金特別条項は適用されませんが、保証会社であれば6ヶ月間だけ認めるとする特例(巻き戻し)です。


住宅資金特別条項によるローン返済軽減方法

住宅資金特別条項で住宅ローンの返済はどうなる?

基本的には他の返済が軽減され、住宅ローンは従来通りに返済していくことになりますが、既に住宅ローンを滞納していたり、従来通りの返済が厳しい場合は、救済策があります。

ローン滞納額の分割返済
当初の契約通りのローン返済をしながら、滞納額を3年(最長5年)にかけて分割で支払う。
返済期間の延長
期間を延長してもらうことで月々の返済額が少なくなりますが、延長した分、利息が増えることになります。
延長期間は当初の最終支払日から10年以内で,かつ,最終支払日の年齢が70歳を超えないことが条件とされています。
元本の支払い猶予
期間延長してもローン返済が厳しい場合、一定期間、元本部分の支払いを猶予してもらいます。ただし、期間経過後は元本及び利息、遅延損害金を支払うことになるので慎重な検討が必要です。
ローン債権者との協議
上記以外の内容でも、ローン債権者との協議で同意が得られれば、同意内容の返済ができます。

自己破産で家はどうなる

自己破産は債権者からの借金をゼロにする手続なので、債務者は保持することが認められている財産(自由財産)以外は換金して返済にあてることが求められます。

持家は処分不要な20万円以下の財産にはならないでしょうから、処分(任意売却、競売)されることになります。

ローンがない家は管財人により処分、換金され、返済に充てられます。

ローン返済中の家は、通常、抵当権が付いているので、抵当権者が差押え、競売や任意売却することになります。ローン返済中の家を任意売却する場合は、抵当権を抹消して売却するので、ローン債権者の承諾が必要になります。

ローンがない家の処分

破産申立後、管財人が就き家を処分(任意売却又は競売)して得た金額を返済に充てます。

もちろん、申立前でも売却することは出来ますが注意が必要です。申立後、裁判所に不動産を流動性の高い金銭に換えることによる財産隠しと疑われるおそれがあります。

特に、申立直前に親族に無償又は安価で譲渡するような行為は、管財人により譲渡が否認されたり、債権者から詐欺行為として訴えられるおそれがあります。

正当な価格で売却したとしても、そのお金で一部の債権者にだけ返済していると偏頗弁済として破産による免責不許可となる場合があります。

もともと免責されない滞納した税金、社会保険料や破産手続きのための費用にあてることは問題ありません。

ローン返済中の家の処分

この場合は、まず、オーバーローンかアンダーローンの状態かで分けて検討します。

オーバーローンとは、ローン残高が家の現在価値を超えている状況、つまり、家を換金してもローンが残る状態のことを言います。

アンダーローンはその逆で家を換金してローンを完済しても余りが出る状態のことを言います。

①オーバーローンのケース
オーバーローンの割合によりますが、持ち家があっても同時廃止になる可能性があります。管財人が就いて家を処分しても全てローン債権者が取得して他の債権者に返済することができないからです。この場合、ローン債権者が抵当権を実行して競売にかけ、資金を回収する流れになります。

別の選択として、競売申立前に持ち主がローン債権者と協議して任意売却することも考えられます。通常、競売より任意売却の方が高く値が付く傾向にあります。

高い価格で売れてもどうぜ全額ローン債権者に取られるだけ・・と思われる方もいらっしゃると思いますが、場合によって任意売却によってメリットを得ることがあります。
任意売却で家を売りに出す場合、前もって持ち主は引っ越し(または、契約時に退去引渡し)することになりますが、その引っ越し費用をローン債権者や仲介業者が払ってくれる場合があります。その分がメリットとなりますが、必ず払ってくれる訳ではありませんし、もっと言えば、競売であれば、手続きが終わって落札者が支払うまでは、そのまま住み続けられるので、その間の賃料が浮きます。どちらが良いか状況によって選択することになります

②アンダーローンのケース
破産申立で管財事件となり管財人が就きます。管財人がローン債権者と協議しながら任意売却か競売による手続で換価して返済手続を行います。

アンダーローンの場合、申立前に持ち主が売却することには注意が必要です。申立後に裁判所から財産隠しを疑われるおそれがあります。

共有名義の家はどうなる?

ご夫婦や親との共有名義で家を所有している方も多いです。共有名義でどちらか一方が自己破産したら家はどうなるか?

 

ローンがない家の共有とローン返済中の家の共有とで分けて考えます。

ローンが無い家

破産申立人の持分のみが処分(競売又は任意売却)の対象となります。この場合、次の処置方法が考えられます。

破産者の持分が競売される。
他方の共有者が破産管財人から破産者の持分を買取る。競売で落札することも可能です。
他方の共有者持分も合わせて任意売却する。
破産者の持分が競売にかけられたが、落札されず破産財団から切り離される。

①のように破産者の持分が第三者に落札されたら、一方の共有者は知らない人と家を共有することになります。一方の共有者が家に住んでいれば、新たな共有者は出て行けと要求することはできませんが、持分に応じて家賃を払えと要求することはできます。

但し、一般の方が知らない人と共有になり、住むこともできない家を買うことはあまり考えられません。通常、買うとしたら業者になります。業者は任意売却や競売で共有者となります。この時の価格はとても安いです。先ほども言いましたが、共有者のいる家を買う人はいないからです。

業者は安く買って、次に、共有者に共有物分割請求をします。これは、共有している財産を持分通りに分けましょうとする請求です。

家を持分通りに切り分けることはできないので方法は2っ。一方が他方の持分を買い取るか、家を売って、売却代金を持分に応じて分けるかになります。

ここで業者に利益が発生します。業者は非常に安く持分を取得し、通常価格で持分を売って利益を得ることになります。もちろん、このような例は多くはありません。業者にとっても非常に面倒ですし、相手が応じなければ訴訟になるので時間も費用もかかってしまうからです。

④は持分が競売されたが、最終的に買い手が現れなかった場合です。この場合、換価財産としての価値がないので、管財人は破産財団(破産者の換価すべき財産)から切り離し放棄することになり、破産申立人のもとに返ってきます。

他の共有者が保持し続けるには、②のように破産管財人から破産者の持分を適正価格で買い取ることが現実的です。破産をみこして予め安く、または無償で譲渡するような行為はダメです。管財人により否認されたり、最悪、詐欺破産罪にとわれるおそれがあります。適正価格で売ったとしても、その代金の使い方次第では、偏頗弁済や財産隠しを疑われてしまうので、破産申立後に管財人や裁判所と相談しながら行うのが良いでしょう。


ローン返済中の家

ご夫婦がローンを組んで共同で家を購入する場合、3っの方法が考えられます。

①連帯債務型
②連帯保証型
③ペアローン型

①は夫婦が共に連帯債務者となり、互いの収入の合計額をもとに住宅ローンを組むケースです。通常、収入の割合いの持分で共有し、家には住宅ローンを担保する1っの抵当権が家全部に設定されています。

例えば、夫が破産した場合、連帯債務者である妻はローン残額の一括返済が請求されます。返済できなければその方たちも共に自己破産しなければならないおそれがあります。

仮に、一括返済できたとしても、抵当権による競売は逃れられますが、破産管財人に夫の持分が処分されることになります。妻が家を保持するためには、管財人から夫の持分を適正価格で取得する必要があります。


今の家に住み続ける方法

自己破産で今住んでいる家に住み続ける方法としては、
●親族に家を市場価格で買取ってもらう。
申立前に行うと、裁判所からあらぬ疑いをもたれるおそれがあるので、できれば、申立後、管財人にお願いして買い取るようにしましょう。管財人も市場価格であれば任意売却や競売の手続費用が省けるので対応してくれると思います。

●不動産会社に数年後に買い戻すことを条件にリースバックで売却する。
このリースバックは住んでいる家を売った後も家賃を払う事で住み続けるシステムです。外形上は何も変わりません。ただし、売却額、契約内容よっては管財人に否認されるおそれがあり、また、普通の賃貸ではないので家賃が割高になる傾向があり検討が必要です。